不動産クラウドファンディングの6つのリスクとは？初心者が失敗しないための対策を徹底解説

近年、不動産クラウドファンディングは、小額から始められ、手間も少ない新しい投資手法として注目を集めています。一方で「本当に安全なのか」「メリットよりデメリットは大きくないのか」という不安や疑問を感じる方も多いのではないでしょうか。不動産クラウドファンディングのデメリットを正しく把握し、リスク回避の方法を知っておけば、投資スタイルの選択に役立ちます。本記事では、具体的なデメリットとメリットの両面から、失敗しないための重要ポイントを徹底解説していきます。

不動産クラウドファンディングのデメリット6つ

一見すると小額投資が可能で手軽な不動産クラウドファンディングですが、注意しておくべき点も少なくありません。ここでは代表的なデメリット6つを詳しく解説します。

元本保証がない

最も大きなデメリットの一つが、元本保証がない点です。株式投資や投資信託と同様に、投資した資金の返済が確実に保証されているわけではありません。物件の価格下落や運営上のトラブルによって、最悪の場合、投資金が大きく目減りするリスクを伴います。

流動性や換金性はよくない

上場株やFXと異なり、流動性や換金性は高くありません。投資期間が満了するまで資金を引き出せないケースが多く、急な出費ができた際に対応しづらい点がデメリットとして挙げられます。

中途解約ができない可能性がある

不動産クラウドファンディングでは、募集要項で決められた投資期間内に中途解約ができない場合がほとんどです。何らかの事情で資金が必要になっても、契約上の制約から資金を動かせず、売却などの手段が取りづらいのが難点です。

運営会社の倒産リスクがある

運営会社が不正や不況の影響で倒産してしまった場合、投資家は大きな損失を被る可能性があります。信頼性の低い会社を選ぶと、元本割れのリスクが一気に高まる点が不動産クラウドファンディングのデメリットの代表例です。

金融機関による融資が得られない

不動産投資をする際、通常のマンション投資などでは金融機関から融資を受けるケースもあります。しかし、不動産クラウドファンディングでは個人投資家が直接融資を受ける形ではありません。そのため、自己資金を大きく増やすレバレッジ戦略は取りづらいのが実情です。

税制上の優遇が得られない

現物の不動産投資では、減価償却費を計上したり、相続税評価を下げるなどの税制上の優遇が期待できます。一方で、不動産クラウドファンディングの場合は基本的に雑所得として扱われるため、これらの優遇制度を活用することはできません。

下記の表は、不動産クラウドファンディングの主なデメリットを一覧にしたものです。

デメリット	説明
元本保証がない	不動産クラウドファンディングには元本保証がなく、物件の価格下落や運営トラブルにより、投資資金が減少するリスクがあります。
流動性や換金性がよくない	上場株やFXと比べて流動性が低く、投資期間が終了するまで資金を引き出せないケースが多いです。
中途解約ができない可能性がある	多くの案件では中途解約が認められておらず、投資期間中に資金を動かすことが困難です。
運営会社の倒産リスクがある	運営会社が倒産した場合、投資家は損失を被る可能性があり、会社の信頼性が重要になります。
金融機関からの融資が受けられない	個人投資家が直接融資を受ける仕組みではないため、レバレッジを効かせた投資がしにくいです。
税制上の優遇が得られない	現物不動産とは異なり、減価償却や相続税対策などの税制優遇を受けることができません。

不動産クラウドファンディングのリスクを抑える方法4つ

これらのデメリットが存在する一方で、リスクを最小限に抑えるための工夫もいくつか考えられます。以下では、代表的な4つの対策を紹介します。

資金に余裕をもって投資する

不動産クラウドファンディングは中途解約が難しいため、生活費や緊急時の資金まで投資に回してしまうと不測の事態に対応できません。余剰資金を使って投資し、無理のない範囲で運用を行うことが大切です。

優先劣後を採用している運営会社を利用する

多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、投資家の出資分を優先出資、運営会社の出資分を劣後出資とする仕組みを導入しています。この優先劣後方式を採用していれば、損失が出た場合でもまずは運営会社側の出資が先に影響を受けるため、投資家のリスクが一定程度軽減されます。

利用する運営会社を慎重に選定する

倒産リスクや不正リスクを避けるためには、運営会社の信頼性を見極めることが不可欠です。過去の運用実績や投資家からの評判、金融庁への登録状況などを確認し、怪しい点がないか入念に調べましょう。

分散投資を行う

投資の基本は分散投資です。不動産クラウドファンディングだけに資金を集中させず、他の投資商品や同じサービス内でも複数の物件に分散して投資することで、リスクを分散させる効果が期待できます。

ポイント	説明
資金に余裕をもって投資する	生活費や緊急時の資金を投資に回すと不測の事態に対応できなくなるため、余剰資金で無理なく投資を行うことが重要です。
優先劣後を採用している運営会社を利用する	優先劣後方式では、損失時にまず運営会社の出資が影響を受けるため、投資家のリスクを軽減できます。
利用する運営会社を慎重に選定する	倒産や不正を避けるため、運用実績・評判・金融庁登録などを確認し、信頼性を見極めることが大切です。
分散投資を行う	資金を複数の投資商品や物件に分けることでリスク分散が図れ、安定した投資が期待できます。

不動産クラウドファンディングのメリット3つ

もちろん、不動産クラウドファンディングには魅力的なメリットも存在します。ここでは代表的な3つをピックアップして解説します。

小額から投資が可能

通常の不動産投資には数百万円以上の自己資金が必要になるケースが多いですが、不動産クラウドファンディングなら1万円や数万円程度から投資できる商品も豊富にあります。これにより、投資経験の浅い方でもチャレンジしやすい環境が整っています。

比較的高い利回りが期待できる

銀行預金や国債に比べると、不動産クラウドファンディングの予定利回りは年数%ほどで設定されていることが多く、ローリスク・ローリターン商品と比べると比較的高い収益が狙えます。

手間いらずで投資できる

物件の購入や賃貸管理などの煩雑な業務はすべて運営会社が行うため、投資家自身は管理や集客に時間を割く必要がありません。手間いらずで始められるのも大きなメリットと言えるでしょう。

メリット	説明
小額から投資が可能	1万円や数万円から始められるため、資金が限られている人や投資初心者でも気軽にチャレンジできます。
比較的高い利回りが期待できる	銀行預金などに比べ、年数%程度の予定利回りが見込まれ、安定的な収益を狙いやすいです。
手間いらずで投資できる	物件の管理や運営はすべて運営会社が行うため、投資家は手間をかけずに運用が可能です。

不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴3つ

これまで挙げたデメリットやメリットを踏まえると、不動産クラウドファンディングは以下のような人に特に向いていると考えられます。

資金は少ないが投資を始めてみたい人

少額投資が可能であることから、投資に回せる資金が限られている方でも始めやすいのが魅力です。初めての投資体験としてもハードルが低く、リスク管理の学習にもつながります。

楽に投資をしたい人

物件の管理や入居者対応などの手間は運営会社が担うため、手間をかけずに投資したい方にピッタリです。副業や忙しい本業の合間に手軽に投資できるため、時間のない方でも取り組みやすい特徴があります。

投資に大きな利益を求めない人

レバレッジを大きく効かせる投資スタイルではないため、ハイリターンを狙うよりも、安定した利回りでコツコツ資産形成をするイメージが強いです。大きな爆発的利益を求める方には不向きですが、その分リスクを限定しやすい点が魅力です。

向いている人のタイプ	説明
資金は少ないが投資を始めてみたい人	少額から始められるため、資金に余裕がない人でも無理なく投資を体験し、リスク管理を学べます。
楽に投資をしたい人	物件管理や入居者対応を運営会社が代行するため、忙しい人や副業として手間なく投資したい人に適しています。
投資に大きな利益を求めない人	安定した利回りを目指し、ハイリスク・ハイリターンよりもコツコツ資産を築きたい人に向いています。

まとめ

不動産クラウドファンディング デメリットとしては、元本保証のなさや中途解約の難しさなど、無視できないリスクがいくつも存在します。ただし、運営会社の選定や分散投資、優先劣後方式の活用などを組み合わせることで、リスクを最小限に抑えることは可能です。

また、小額から投資でき、利回りも比較的高めで手間がかからないなどのメリットがあるため、自身の投資目的や資金状況に合った選択肢として魅力を発揮するケースも多いです。小さな金額から投資を始めたい方や、管理の煩雑さを避けたい方、そして投資経験を積みたい方には、不動産クラウドファンディングが有力な選択肢となるでしょう。