将来の資産形成や副収入を目指すうえで、不動産投資は多くの方が注目する投資方法です。しかし、ローンを組むためにはどの程度の年収が必要なのかと不安になる方も多いのではないでしょうか。実は、年収700万円が一つの目安ともいわれる一方、年収500万円でもローンを利用できる可能性があります。この記事では、不動産投資に必要な年収の基準や審査時にチェックされる項目、収入に応じた物件の選び方などを詳しく解説します。
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不動産投資に必要な年収の基準は融資が通るかどうか
不動産投資を行ううえで最も気になるのが、ローン審査を通過するための年収の目安です。特に投資用ローンは融資金額が大きく、返済リスクが高いと判断されがちなため、年収基準が重視されやすいのが実情です。以下では、一般的にいわれる具体的な基準や、年収が少し低めでも融資を受けられる可能性について解説します。
基準は年収700万円以上とされている
不動産投資のローンを組む際に、年収700万円以上が一つの目安とされることが多くあります。これは、融資を行う金融機関が「毎月の返済額を滞りなく支払っていけるかどうか」を判断するために、ある程度の年収を求めるからです。具体的には以下のような理由が挙げられます。
- 返済リスクを下げる：年収が高いほど、家賃収入が一定期間途絶えた場合でも返済が続けやすい
- 融資額が大きくなる：投資用物件の価格が高額でも審査を通過しやすい
ただし、すべての金融機関が画一的に700万円以上を要求しているわけではありません。勤務先の企業規模や雇用形態などを総合的に評価し、年収がもう少し低くても融資を検討してくれるケースもあります。
年収500万円でもローンを組める可能性はある
年収が500万円前後であっても、投資用ローンを組める場合は十分にあります。特に以下の点で評価がプラスになると、年収700万円に満たなくても融資が承認される可能性が高まります。
- 自己資金が多い：頭金を多く用意できれば融資金額が抑えられるため、審査で有利
- 安定した勤務形態：正社員や公務員など、継続的な収入が期待できる職業
- 物件の収益性が高い：家賃収入がローン返済をカバーできると判断されれば通りやすい
このように、年収だけでなく総合的な条件が重視されるのがローン審査の特徴です。次章では、年収以外にどのような項目が影響するのかをさらに詳しく見ていきましょう。
年収以外で不動産投資のローン審査に影響を与える項目
ローンを組む際には年収だけでなく、さまざまな要素が審査結果を左右します。実際には、融資額や雇用形態、他のローン状況などを総合的に判断して、融資の可否や限度額が決定されます。ここでは、主に影響が大きい項目をピックアップして解説します。
借入可能額
金融機関は、申込者の年収と支出状況から「返済負担率」を算出します。返済負担率が一定基準を下回る範囲内であれば、年収が少し低くても融資可能額が設定される場合があります。
雇用状態
安定した収入が得られる職業や勤務形態は、審査において高く評価されます。正社員や公務員であれば、年収が多少低くても融資を受けやすい傾向にあります。
住宅ローンの有無
すでにマイホームなどの住宅ローンを組んでいる場合、その返済実績がプラスに働くことがあります。ただし、返済中のローンが過剰だと追加融資が難しくなる点には注意が必要です。
試算の有無
物件の収益シミュレーションを金融機関に提示できるかどうかも重要です。家賃収入や経費などを細かく試算し、返済に無理がないことを証明すれば、年収が低めでも認められるケースがあります。
家族構成
扶養家族の人数や家庭環境も、返済余力を判断する材料になります。配偶者が働いている場合や子どもの人数が少ない場合は、生活費に余裕があると判断されやすくなります。
年収によって購入できる不動産が変わる
同じ不動産投資でも、購入できる物件の種類や規模は年収によって大きく変わるのが実情です。投資予算やローン審査の通りやすさなどを考慮しながら、自分の年収に合った物件選びをすることが重要といえます。
年収500万円ほどであれば区分所有マンション
年収が500万円ほどの場合、区分所有マンションからスタートするのが現実的です。1部屋単位の投資なので初期費用が比較的少なく、ローンの返済額も抑えやすいというメリットがあります。運用に慣れたあと、次のステップとして物件を増やす戦略を立てることも可能です。
年収700万円以上であれば新築の1棟アパートの購入も可能
年収700万円以上になると、融資枠が広がり、1棟アパートなどの規模の大きい物件にも挑戦しやすくなります。特に新築物件は修繕リスクが低く、入居付けもしやすい傾向にあるため、安定したキャッシュフローを得やすいのが特徴です。ただし、規模が大きい分、空室リスクや修繕費用などのリスク管理も重要になります。
ローン審査基準が厳しいけど不動産投資をしたい場合どうすればいいのか
投資用ローンの審査基準が厳しく、思うように融資が受けられないという声も多く聞かれます。そんなときは、以下の対策を検討してみましょう。
- 自己資金を増やす：できる限り貯蓄や親族からの資金援助を活用して頭金を多く用意する
- 共働きの配偶者と共同名義で借りる：世帯収入として審査できる金融機関もある
- 物件選びを見直す：安価な中古区分マンションなど、ローン負担が軽い物件から始める
- 収益性の高い物件で審査に臨む：家賃収入が確実に見込めると判断されれば審査通過の可能性アップ
- 別の金融機関をあたる：審査基準は金融機関ごとに異なるため、複数の金融機関で打診する
これらの方法を組み合わせながら、自分が審査を通る可能性を高めるのが大切です。特に自己資金の増強や物件の見直しは比較的取り組みやすく、有効な手段といえるでしょう。
まとめ
不動産投資に必要な年収はよく700万円以上が目安といわれますが、500万円程度でも条件次第ではローンを利用できます。審査では年収以外にも、雇用状態や借入可能額、家族構成など多角的に判断されるため、自己資金の準備や物件の収益性を高めることが重要です。また、年収に応じて物件の種類や融資の通りやすさも変わるため、自身の状況に合った物件選びが求められます。
ローン審査が厳しくても、複数の金融機関を比較したり自己資金を増やしたりすることで、融資通過の可能性は高まります。自分の年収や資産状況を踏まえて、無理のない形で不動産投資をスタートしてみましょう。
